10·15 부동산 대책 이후 세금 완전분석｜취득세·보유세·양도세 변화와 절세 포인트
10·15 부동산 대책은 단순한 대출 규제가 아니라, 세금 구조 자체를 실거주 중심으로 개편했습니다. 이번 글에서는 **취득세·보유세·양도세의 핵심 변화**와 함께 절세 타이밍, 증여·매도 전략까지 구체적으로 살펴봅니다.
🏡 취득세, 다주택자 부담 8%까지 상승
다주택자에게 가장 큰 변화는 **취득세율 인상**입니다. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%까지 부과되며, 법인 명의 취득 시에도 12% 중과세율이 적용됩니다.
- 1주택자: 기본세율 1~3%
- 2주택자: 8%
- 3주택 이상·법인: 12%
따라서 **양도세 절세 목적의 증여**를 고려한다면 반드시 취득세 부담과 비교해야 합니다. 최근에는 세무사 상담을 통한 ‘증여→보유→양도’ 3단계 설계가 중요해졌습니다.
💸 보유세, 공정시장가액비율 상향 조정
10·15 대책에서는 공정시장가액비율을 70%에서 80%로 상향했습니다. 이로 인해 고가 1주택자 및 다주택자는 보유세 부담이 연 10~15% 상승합니다.
단, 실거주 1주택자는 **장기보유공제(최대 80%)** 및 **고령자공제(최대 40%)**를 함께 적용받을 수 있어 거주기간을 늘릴수록 세 부담을 줄일 수 있습니다.
💰 양도세, 실거주·보유 요건 강화
1세대 1주택 비과세 요건이 보유 2년 + 실거주 2년으로 강화되었습니다. 특히 2025년 이후 양도분부터는 **일시적 2주택자**의 비과세 요건도 기존 1년→2년 내 매도로 변경되어, **양도 시점 조정이 핵심**입니다.
- 비과세 요건: 보유 2년 + 거주 2년
- 일시적 2주택: 신규 취득 후 2년 이내 종전주택 처분
- 조정대상지역 내 매도 시기: 세무사 상담 필수
📊 절세 전략 핵심 포인트
- 보유기간 늘리기 — 장기보유·고령자공제 동시 적용으로 세금 최소화
- 증여 시기 조절 — 취득세율 변동 전 증여 완료로 절세 효과 극대화
- 매도 순서 전략 — 공시가·세율·거주요건을 종합 고려해 우선 매도 대상 선정
- 법인 매입 주의 — 법인 명의 취득 시 12% 세율, 추가세 부담 주의
🧾 세무 전문가가 추천하는 절세 루틴
| 단계 | 실행 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 보유 부동산 세금 시뮬레이션 (국세청 홈택스) |
| 2단계 | 증여·매도 우선순위 선정 및 가족간 지분 조정 |
| 3단계 | 세무서 신고 기한 3개월 전 세무사 컨설팅 |
